Недвижимость в США

В величественную и прекрасную Америку, родину индейской цивилизации, с момента основания государства устремились эмигранты в поисках лучшей жизни. Удивительно, но по прошествии пяти веков почти ничего не изменилось. Поток искателей стабильности и достатка не иссякает. Люди хотят поселиться именно в этой стране, потому что получить американское гражданство, по их мнению, значит престижно. Найти работу в Америке – значит достойно заpaбатывать. Открыть бизнес в Америке – значит получать хорошие дивиденды. Американская мечта привлекает тысячи иностранцев, желающих занять здесь свою нишу. И первым вопросом, который задают себе будущие переселенцы, становится: сколько стоит жильё в Америке?

В каких городах Соединённых Штатов предпочитают селиться иностранцы?

Америка – огромная страна, состоящая из 50 штатов. Каждый из них своеобразен и по-своему привлекателен, уникален и неповторим. Многие крупные города страны расположены на побережьях Тихого и Атлантического океанов.

Северо-восток Штатов является одним из самых популярных регионов у русских эмигрантов. Наличие огромных мегаполисов благоприятствует развитию экономики и культуры региона. ¾ населения северо-востока живёт и работает в городах. Если хочется покоя и умиротворения – можно поселиться за городом. Проблем с акклиматизацией почти не бывает, так как в этой части страны времена года сменяются так же, как в России. Кроме того, на восточном побережье США находится город-мечта всех эмигрантов – Нью-Йорк, в котором имеется русский квартал – Брайтон-Бич. Здесь бывшие граждане России открывают магазины, салоны, школы. Нью-Йорк манит своим гостеприимством, культурной жизнью, бешеным ритмом жизни. Но есть один существенный минус – высокая цена покупки и аренды жилья. В районе Бруклин цены значительно ниже, но наблюдается разгул преступности. Много русскоязычных переселенцев проживает в Филадельфии и Питтсбурге, где достаточно хорошо развиты сферы здравоохранения, образования и туризма.

На западном побережье страны к переселенцам относятся дружелюбно. Здесь красивая природа, тёплый океан, стабильная экономика. В Калифорнии мечтает приобрести жильё каждый второй эмигрант. Больше всего здесь приезжих мексиканцев и латиноамериканцев. Большая русскоговорящая община проживает в Портленде – около 100 тыс. человек. В этом городе можно дёшево арендовать жильё. По соседству с Портлендом располагается большое количество посёлков, в которых тихо и спокойно, плодородная почва благоприятствует занятию сельским хозяйством. Сиэтл – один из самых безопасных городов Америки. Приятный морской климат, обилие культурных учреждений, обеспечение рабочими местами, гарантируют постоянный поток приезжих. Особенно много русских и украинцев, поселившихся здесь ещё в 90-х годах. В Сан-Франциско также есть русский квартал – Little Russia. Цены на недвижимость здесь выше, чем в Лос-Анджелесе, а погода не всегда радует – постоянный туман и отсутствие солнца вводят в депрессию. Вместе с тем культурная жизнь в городе бьёт ключом – здесь много театров, музеев, галерей.

Центральные районы страны в последние годы начали быстро развиваться благодаря активной нефтедобыче, развернувшейся на этой территории. В Техасе, где ещё недавно резвились ковбои и росли кактусы, теперь возвышаются небоскрёбы и обживаются крупные корпорации, такие как Toyota, The Boeing Company, Alcatel Lucent, McAfee и многие другие. За последний год на рынке рабочих мест Техаса появилось 30 тыс. новых вакансий, в то время, как в Калифорнии за этот же промежуток времени 31 тыс. человек лишились работы. Хьюстон – большой нефтепереpaбатывающий мегаполис центральной части страны. Недвижимость здесь считается одной из самых доступных. Половина русскоязычных жителей Техаса проживает именно в Хьюстоне и Далласе, а точнее, в их пригородах, поскольку  центральные части этих городов занимает исключительно коммерческая недвижимость.

Средний Запад – край Великих Озёр привлекает эмигрантов большими возможностями заработать. Чикаго – огромный мегаполис, расположенный на берегу озера Мичиган, выбирают для жизни тысячи приезжих. Небоскрёбы из стекла и бетона, красивые парки, развитая экономика и индустрия, прекрасные пейзажи – вот что их привлекает. В городе проживает около 300 тыс. русских. Жильё здесь можно приобрести по вполне приемлемым ценам. Престижные районы граничат с нeблагополучными, поэтому, покупая недвижимость, нужно быть очень внимательным.

Особенности классификации американской недвижимости

В Америке очень много видов недвижимости, в том числе есть и «движимая недвижимость». От разнообразия типов и цен разбегаются глаза, и иногда бывает трудно понять, что хочется на самом деле.

Типы жилья

• соndоminium (Condo) – бюджетный вариант жилья. Так называют жилую постройку на несколько хозяев. Квартиры просто «прилеплены» друг к другу и составляют одно массивное строение с земельным участком, хозпостройками, гаражами;
• single family home – дом на одну семью;
• multi dwelling – многосемейный дом, либо комплекс домов, имеющих совместную территорию, поделённую на участки;
• townhouse – коттедж на несколько семей, имеющий отдельные выходы, земельные участки, гаражи, стоянки;
• mobile – дом без фундамента, подвергается трaнcпортировке, если установить его на колёса;
• penthouse – элитная городская недвижимость, расположенная на крышах или верхних этажах зданий;
• unit & apartment – квартира в многоэтажном доме (обычно относится к коммерческой недвижимости);
• studio – квартира без спален;
• motorhome – дом-фургон, который можно перемещать по всей территории страны.

Америка – страна небоскрёбов. Огромные 100-этажные высотки заполонили центры всех американских городов. В них представляются просторные уютные квартиры с многочисленными спальнями, лоджиями, гостиными и отдельными туалетами для каждого члeна семьи. Но парадокс заключается в том, что все эти высотные сооружения не жилые. Почти вся подобная недвижимость является коммерческой. Её занимают офисы, магазины, банки, частные клиники, рестораны и прочие учреждения. Только 15% американцев живут в многоэтажках (не таких высоких, как небоскрёбы), остальная часть селится в частных секторах, которые расположены рядом с центром. Большинство домов – деревянные, с крышами из деревянной черепицы или рубероида. Количество комнат измеряется спальными, которых может быть от 1 до 5. Одна спальня и гостиная являются аналогом русской «двушки». У американцев такая недвижимость считается однокомнатной. Количество ванных комнат обычно равняется числу спален, но есть и исключения. Отопление и водоснабжение индивидуально для каждой квартиры.

Особенности покупки недвижимости в США

В период экономического кризиса в 2007-2011 годы, недвижимость в Америке сильно подешевела, цены упали в среднем до 30% по стране. Сегодня рынок жилья относительно стабилен. Приобретая жильё в США, стоит обратить внимание на безопасность района, наличие рядом школ, больниц и магазинов, качество дорог. Покупка недвижимости в Штатах не даёт гарантий на получение американского гражданства, но можно претендовать на выдачу бизнес-визы. При покупке недвижимости на сумму 1 млн. USD и обеспечение работой от 5 до 10 человек (например, гостиничный бизнес), покупке объектов для ремонта с последующей перепродажей, можно рассчитывать на получение визы EB5 или L1.

Почти все сделки с недвижимостью в Америке совершаются с привлечением риэлторов, которых можно выбрать с учётом того, в каком штате осуществляется покупка. В разных штатах существуют свои нюансы купле-продажи недвижимости, поэтому выбранный риэлтор должен иметь лицензию штата, в котором он работает. Услуги агента для покупателя совершенно бесплатны, их оплачивает продавец собственности.

Этапы покупки

• Составление предложения. Риэлтор составляет типовой договор-предложение для продавца с намерением купить у него собственность. К договору прикладывается выписка из банка о наличии денежных средств на счёте.
• После принятия предложения продавцом, подписывается контpaкт, в котором указываются сроки сделки, её сумма, устанавливаются даты проведения инспекций для осмотра объекта. На этом этапе покупателем нанимается адвокат, который будет вести юридический контроль сделки. Иностранному покупателю необходимо иметь на руках копии внутреннего и заграничного паспортов, а также визу.
• Инспекция недвижимости. Совершается осмотр продаваемой недвижимости и составляется письменный отчёт о результатах инспекции. Покупатель может расторгнуть договор о покупке, если будут выявлены серьёзные недостатки. Торг уместен и даже приветствуется.
• Юридическая проверка. Проверяется юридическая регистрация постройки, выясняется, законна ли продажа, оформляется страховка.
• Регистрация собственника в окружном суде или регистрационной палате после перевода на счёт продавца основной суммы покупки. Через 6-10 недель покупатель становится полноправным владельцем жилья.
• Оплата дополнительных расходов (налог, работа адвоката, судебные пошлины, страхование).

Если нет возможности приехать в страну для совершения сделки, её можно провести удалённо, оформив доверенность на адвоката. Не стоит сомневаться в надёжности данной операции при пользовании услугами лицензированного адвоката.

Примерные цены на продаваемые кондо в центральных частях наиболее популярных у россиян городов США на август 2018 года (в USD)

 

Примерные цены на продаваемые кондо в пригородах наиболее популярных у россиян городов США на август 2018 года (в USD)

Средняя цена недвижимости в США на август 2018 года (в USD)

Город	Рыночная стоимость жилья	Цена за квадратный фут (1м=3,37фута)
Атланта	360тыс.	190
Денвер	400тыс	222
Сиэтл	693тыс.	417
Даллас	400тыс	201
Чикаго	329тыс.	227
Бостон	749тыс.	606
Лос-Анджелес	899тыс.	551
Нью-Йорк	830тыс.	643
Филадельфия	220тыс.	159
Сан-Франциско	1,4млн.	907
Хьюстон	279тыс.	124

Особенности аренды жилья в Америке

При поиске жилья в Америке, можно воспользоваться услугами агента по недвижимости. В одних штатах арендатор сам оплачивает работу агента, в других – арендодатель. В любом случае вознаграждение агента должно быть соразмерно мecячной стоимости жилья, которое он нашёл. Сдавая жильё в аренду, его владельцы обычно требуют оплатить security deposit – деньги, которые гарантируют, что арендатор останется в квартире на весь обговариваемый срок. Этот страховочный взнос составляет сумму мecячной арендной платы, то есть арендатор вносит плату за жильё за первый месяц + страховочный взнос. Если будет причинён ущерб имуществу по вине квартиросъёмщика, security deposit послужит возмещением материального ущерба. Если по истечению срока аренды арендодатель не имеет претензий к съёмщику, то возвращает security deposit.

Арендодатель и квартиросъёмщик обязательно подписывают контpaкт, в котором указываются все детали аренды: сроки оплаты, ответственность сторон, а также оговаривается, что входит в стоимость аренды, а за что придётся доплачивать отдельно. Коммунальные платежи и услуга интернет-соединения обычно не входят в стоимость квартплаты.

По приезду в США будущий квартиросъёмщик должен получить индивидуальный номер social security, потому что в случае его отсутствия, арендодатель может отказать в предоставлении жилья. По этому номеру владелец жилья может узнать об арендаторе всю необходимую информацию, начиная с места его работы и заканчивая наличием судимости и долгов.

Договор аренды обычно оформляется на срок 6 месяцев или 1 год. За время действия договора арендодатель не вправе выселить съёмщика из занимаемой им жилплощади. В противном случае съёмщик может обратиться в суд.

Примерная стоимость аренды кондо с 1 спальней и 1 ванной комнатой на месяц в центре и пригороде наиболее популярных городов США на август 2018 года (в USD)

Стоимость коммунальных услуг

Оплата коммунальных услуг составляет значительную часть семейного бюджета американцев. Фиксированных цен на коммунальные услуги по стране не существует, каждый штат устанавливает свои цены. Но это не значит, что в стране властвует произвол управляющих компаний. В каждом штате существует особая комиссия, контролирующая устанавливаемые цены. Услуги на электроэнергию колeблются по стране от 9 до 30 центов за киловатт в месяц. Кубометр воды обходится примерно в 55 центов в месяц. Что касается отопления, то его стоимость зависит от района проживания – в северных частях страны оно дороже, чем на юге (где оно вообще может быть не предусмотрено планировкой дома или квартиры). Центральное отопление чаще является исключением, чем правилом. В основном американцы предпочитают отапливаться индивидуальными газовыми котлами, что обходится им в среднем в 100$ в месяц. Бытовой газ используется для приготовления пищи и стоит 10-15$ в месяц. Услуги интернет связи довольно дорогие – от 45$, кабельное телевидение – около 20$, услуги прачечной – 15$.

Американцы не отличаются большой экономностью. В среднем им приходится выкладывать до 200$ в месяц, чтобы полностью удовлетворять свои бытовые потребности. Для малообеспеченных семей предусмотрены льготы на оплату коммунальных услуг.

Можно ли иностранцу взять ипотеку в американском банке?

Американские банки выдают кредиты иностранцам на приобретение жилья. В каждом штате существуют разные правила выдачи кредитов, но почти все банки требуют наличие:

• средств на первоначальный взнос, составляющий от 30% до 50% от стоимости жилья. Желательно положить эти деньги на счёт за полгода до визита в банк. Необходимо документальное подтверждение законности происхождения денег;
• суммы на счету, способную покрыть затраты на приобретение жилья (оформление документов, оплата пошлин, вознаграждение риэлтора);
• справки с места работы, отчёт о доходах фирмы или предприятия;
• личных документов заёмщика (паспорта, визы и др.).

Ипотека выдаётся на срок от 1 года до 30 лет, причём процентная ставка для иностранцев выше на 3-5%,  чем для американских граждан. Сумма заёма не должна быть ниже 100тыс.USD.

Стоит ли инвестировать в американскую недвижимость?

Этим вопросом задаются все, кто планирует начать вести бизнес в США или думают, где купить недвижимость с целью дальнейшей её сдачи в аренду, и даже те, кто хочет позаботиться о будущем своих детей. Несомненно, покупка недвижимости в США – это довольно выгодное капиталовложение, если учесть, что стоимость жилья в этой стране растёт каждый год. Случаются и небольшие понижения цен, но буквально через пару-тройку месяцев они вырастают сразу на несколько позиций. В будущем можно рассчитывать на выгодную продажу жилья и хорошие дивиденды. На американском рынке недвижимости сейчас очень много русских и китайских миллиардеров, скупающих объекты по баснословным ценам, которые превышают реальную их стоимость в несколько раз. Особенно это касается Нью-Йорка, Сан-Франциско, Лос-Анджелеса, Майами. На образование цен на недвижимость влияет близость океана, привилегированность и статусность города, уровень его экономического и культурного развития, наличие дорогих курортов и знаменитых кварталов.

Тенденции рынка недвижимости США за последние 3 года (цены в USD)

Сравнение цен на недвижимость в США и России на август 2018 года

Прежде чем приобретать жильё в США, можно сравнить цены на американскую и российскую недвижимость.

Общие аспекты

Общие аспекты	США	Россия
Соотношение цены и дохода	3.49	11.55
Ипотека как процент дохода	25.95%	145.31%
Индекс доступности кредитов	3.85	0.69
Соотношение цены и качества аренды в центре города	9.40	15.77
Соотношение цены и качества аренды за пределами центра города	8.75	15.78
Валовый доход от аренды в центре города	10.64%	6.34%
Валовый доход от аренды за пределами центра города	11.43%	6.34%

Цены на аренду апартаментов в месяц в США и России на август 2018 года

Вид жилья и его месторасположение	США		Россия
	USD	RUB	USD	RUB
1-спальные апартаменты в центре города	1,235.62	84,157.45	428.59	29,191.40
1-спальные апартаменты за пределами центра города	976.90	66,536.44	303.00	20,637.47
3-спальные апартаменты в центре города	2,010.90	136,962.08	766.40	52,199.33
3-спальные апартаменты за пределами центра города	1,559.76	106,234.88	509.73	34,717.43

Стоимость 1м2 в апартаментах в США и России на август 2018 года

Месторасположение жилья	США		Россия
	USD	RUB	USD	RUB
В центре города	2,424.99	165,165.49	1,470.30	100,142.00
За пределами центра города	1,769.91	120,548.19	1,012.54	68,963.64

Средний ежемecячный доход и ипотечная ставка в США и России на август 2018 года

	США		Россия
	USD	RUB	USD	RUB
Среднемecячная заработная плата	3,008.82	204,929.54	537,37	36,600.41
Процентная ставка по ипотеке на 20 лет	4.27%		11.24%

Налоговые обязательства

Новоиспечённый владелец американской недвижимости, продавец, а также лицо, сдающее жильё в аренду, не должны забывать о налоговых обязательствах перед государством, которые их ждут. Они должны заплатить:

• налог на недвижимость, который оплачивается 2 раза в год;
• налог на передачу документов при продаже недвижимости;
• налог на доход, полученный при совершении сделки купле-продажи;
• подоходный налог на прибыль, полученный при сдаче жилья в аренду, в размере 30% от дохода.

Покупка жилья в Америке ассоциируется со стабильностью и достатком покупателя. Цены на недвижимость здесь намного выше российских, но и средняя зарплата американца превышает оклад россиянина в несколько раз. Поэтому вряд ли рядовой житель России может себе позволить приобрести жильё в США. Но есть и другой вариант – найти работу в Америке. И пусть первое время придётся платить за аренду, но в будущем есть все шансы осуществить свою американскую мечту – купить жильё в одной из самых преуспевающих и экономически стабильных мировых держав.